Airbnb rivoluziona le commissioni: cosa cambia per gli host

Il mondo degli affitti brevi è in costante evoluzione, e Airbnb, leader indiscusso del settore, continua a ridefinire le regole del gioco. Una delle novità più significative e discusse riguarda le modifiche al sistema di commissioni, un argomento che tocca direttamente le tasche di milioni di host e, indirettamente, quelle degli ospiti. A partire dal 1° dicembre 2025, Airbnb estenderà il modello di commissione "host-only" a tutti gli host, un cambiamento che promette di semplificare la struttura delle tariffe ma che, al contempo, introduce nuove sfide e opportunità.

Questo articolo esplorerà nel dettaglio queste modifiche, analizzando l'impatto su host e ospiti e fornendo strategie pratiche per navigare in questo nuovo scenario.

Cos’è la commissione host-only?

Tradizionalmente, Airbnb ha operato con due modelli principali di commissione: il modello a "commissione divisa" e il modello "host-only".

Il modello a commissione divisa era:

Host → circa 3% del subtotal

Ospiti → 12–16% circa, visibili al checkout

Nel modello "host-only", l'intera commissione di servizio era a carico dell'host, e l'ospite non vedeva alcuna commissione aggiuntiva al momento della prenotazione, se non il prezzo finale stabilito dall'host. Questa seconda opzione è stata spesso preferita dagli host che desideravano offrire una maggiore trasparenza sui prezzi agli ospiti, evitando sorprese al momento del checkout.

Con il nuovo modello, la commissione è interamente a carico dell’host, con un unico importo del 15,5% (16% in Brasile), e l’ospite non paga alcuna commissione aggiuntiva.

Questo cambiamento riflette una tendenza più ampia nel settore del turismo, per cui la trasparenza dei prezzi per il consumatore finale è diventata una priorità. Piattaforme come Booking.com hanno da tempo adottato un modello in cui le commissioni sono interamente a carico della struttura ricettiva, e l'ospite paga il prezzo finale visualizzato. Airbnb, con questa mossa, si allinea a questa prassi di mercato, cercando di rendere la sua offerta più competitiva e comprensibile per gli utenti finali. La sfida per gli host sarà quella di comunicare efficacemente questi aggiustamenti di prezzo e di giustificarli in un mercato sempre più competitivo.

Impatto sugli host: come proteggere i propri margini

Il salto della commissione è significativo: passiamo da un 3% a un 15,5%—un aumento che può erodere i guadagni se non si interviene! 

Come calcolare i nuovi prezzi

Per mantenere lo stesso margine, è essenziale aumentare i prezzi. La formula consigliata é un incremento di circa il 14,8% su tariffa base, pulizie, extra e supplementi.

Esempio:

Prezzo vecchio: €100 → nuova tariffa ≈ €114,80 → dopo il 15,5%, l’host guadagna ancora circa €97 

Alternative:

Se vuoi che il prezzo percepito dagli ospiti rimanga simile, il ricarico è leggermente inferiore (circa 14,1%) 

Implicazioni sui canali e la competitività

In certi mercati (es. Europa, non-USA), molti host erano già sul modello host-only con commissioni intorno al 15%. Il nuovo 15,5% è quindi un aumento marginale. Negli USA, il passaggio è più drastico: da un sistema split-fee a un host-only del 15,5% 

Il prezzo mostrato all’ospite ora include tutto — ciò può migliorare la conversione, poiché sparisce la sorpresa della fee al checkout.

L’impatto sugli Ospiti: Trasparenza dei Prezzi e Percezione del Valore

Se da un lato le modifiche alle commissioni di Airbnb hanno un impatto diretto e immediato sugli host, è altrettanto importante analizzare come queste influenzeranno gli ospiti. 

L'obiettivo dichiarato di Airbnb con l'estensione del modello "host-only" è quello di offrire maggiore trasparenza sui prezzi, eliminando la commissione di servizio visibile all'ospite al momento del checkout. In teoria, questo dovrebbe portare a un'esperienza di prenotazione più fluida e a una maggiore chiarezza sul costo totale del soggiorno.

In passato, gli ospiti potevano essere sorpresi da una commissione di servizio aggiuntiva che compariva solo nelle fasi finali del processo di prenotazione, portando a una percezione di costi nascosti o aggiuntivi. Con il nuovo modello, il prezzo che l'ospite vede inizialmente dovrebbe essere il prezzo finale, inclusivo di tutte le commissioni di Airbnb a carico dell'host. 

Questo allineamento con le pratiche di altre piattaforme di prenotazione alberghiera potrebbe migliorare la fiducia degli utenti e ridurre l'abbandono del carrello.

Strategie chiave per adattarsi salvaguardando il profitto

1. Aggiornare i prezzi in modo intelligente

Utilizza la formula sopra per riallineare prezzi e mantenere il margine. Anche le quote extra (pulizie, guest fees) devono essere riviste 

2. Automatizza con dynamic pricing

Software come Smartness permettono di applicare automaticamente il markup adeguato, evitando errori e risparmiando tempo 

3. Diversifica i canali

Valuta OTA alternativi come Vrbo — più economici in commissioni (~8%) ma spesso con fee per gli ospiti; oppure Booking.com, che applica commissioni intorno al 15–20% 

4. Spingi sulle prenotazioni dirette

Incrementa il traffico verso il tuo sito o canale diretto per eliminare completamente le commissioni e fidelizzare gli ospiti.

5. Focus sull’esperienza

Una migliore esperienza, comunicazione efficace e check-in semplice aumentano la fidelizzazione e riducono il bisogno di concorrenza prezzo-driven 

Conclusione: trasformare un obbligo in opportunità

Questa transizione di Airbnb verso il modello host-only al 15,5% è un cambiamento importante, ma non impossibile da gestire:

• Adattare i prezzi usando la formula suggerita aiuta a proteggere i margini
• Lavorare su distribuzione, software e customer experience può trasformare un ostacolo in vantaggio competitivo

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